把錢變成喜歡的樣子，還能住在裡面！30萬歐元入手保加利亞房產，讓您擁有一棟歐洲房子加全家人的居留身分｜保加利亞房地產居留

一、保加利亞房地產投資居留方案是什麼？

所謂 「保加利亞房地產投資居留方案」，並不是一個單獨命名的法案，而是指外國人依《外國人在保加利亞共和國法》（Foreigners Act）與相關實務規定，透過購買一定金額的房地產或以房產為主的投資結構，取得：

• ．先是 臨時／長期居留（temporary / long-term residence），再
• ．進一步轉為 永久居留（Permanent Residence） 的一整套路線。

目前市場上主要有兩種與房地產相關的做法：

1. 直接房地產投資➜居留：

• ．例如購買至少約 €300,000–305,900 的房產，或以公司名義投資等值金額取得長期居留許可。

2. 透過黃金簽證基金間接投資房地產➜永久居留：

• ．投資 €512,000 於保加利亞受監管的基金（AIF / ETF），而這些基金可以再投資保加利亞房地產與其他本地資產。

二、主要房地產投資路線總覽

1. 路線 A：直接房地產投資 → 臨時／長期居留

多家移民及地產顧問的最新說明指出，非 EU 公民購買一定價值以上房地產，可申請保加利亞居留許可，常見門檻大約在：

• ．直接購買房地產 至少 €300,000–305,900；或
• ．透過持股 50% 以上的保加利亞公司，向其注資至少同等金額，由公司名義購買房產；
• ．部分方案亦提到 投資超過 600,000 保加利亞列弗（約 €307,000）可申請居留。

典型流程是：

• ．先以房產價值申請 延長居留（prolonged / continuous residence）
• ．居留達一定年限後，再走向 長期／永久居留（具體年限與折算依當時法規）

實務優點：

• ．投資標的「看得見摸得到」，對偏好實體資產的人較安心
• ．可自住或出租（需符合稅務與地方規定）

但也要注意：

• ．房地產價值波動風險
• ．長期持有的維護成本、空租風險與稅費

2. 路線 B：黃金簽證基金投資 → 間接房地產＋直接永久居留

另一條與房地產高度相關、但法律上屬「基金投資」的，是近年討論度很高的 保加利亞「黃金簽證」Golden Visa：

• ．投資人需投入 €512,000 至保加利亞 政府監管且合格的基金（AIF / ETF），並持有至少 5 年
• ．這些基金依規定 必須投資於保加利亞資產，其中相當部分是房地產項目或房地產相關公司
• ．完成投資後可 直接申請永久居留（PR），而非先臨時再升級

優點：

• ．一步到位拿 PR，對希望快速鎖定長期身分的投資人很有吸引力
• ．基金由受監理機構核准與監督，相對有制度保障

缺點：

• ．門檻金額高於部分「純房地產居留」方案
• ．投資決策掌握在基金經理人，不是自己買哪一間房說了算

三、申請條件整理

下列為依公開專業資料與法規整理之「共通條件」，實務上仍需對照你選擇的具體方案。

1. 申請人基本條件

• ．非 EU／EEA／瑞士公民（台灣護照符合）
• ．年滿 18 歲
• ．無重大犯罪紀錄，並能提供警政證明
• ．具合法且可追溯的資金來源（銀行對帳、納稅證明等）

2. 投資與財力要求

依 2024–2025 年多家專業機構公開資料：

• ．直接房產路線：
• ．房產價值通常需 ≥ €300,000–305,900
• ．部分做法要求投資額 ≥ 600,000 BGN
• ．黃金簽證基金＋房地產間接投資路線：
• ．投資 €512,000 於合格基金（基金再投資保加利亞資產包含房地產）

同時還需：

• ．持有投資至少 5 年（多數方案明文要求）
• ．支付申請、律師、公證、登記等相關費用

四、流程步驟

以下以「直接房地產投資＋長期居留」的典型流程來說明，黃金簽證基金路線則會在步驟 1–2 稍有不同。

Step 1｜確認方案與資金配置

• ．選擇是走 「單一房產」 還是 「公司＋房產」 模式
• ．估算：房價＋稅費＋律師／登記費＋長期持有成本
• ．檢查台灣端外匯與理財配置，避免一次性匯出造成稅務或財務壓力

Step 2｜看屋、簽約與產權過戶

• ．鎖定符合門檻的房產（住宅、商辦或度假房等）
• ．確認：產權清晰、無抵押或已妥善處理
• ．與賣方簽定買賣契約，支付訂金與尾款
• ．完成產權登記，取得合法所有權文件

若是透過公司持有：

需先在保加利亞設立公司，再以公司名義購買房產。

Step 3｜以房產投資為基礎申請 D 類長期簽證

• ．依保加利亞外交部規定，台灣申請人若要在當地停留超過 90 天，須先辦理 國家長期簽證 D 類
• ．遞件地點：就近的保加利亞使領館或授權簽證中心
• ．附上：
• ．房產所有權證明／公司文件
• ．財力證明
• ．無犯罪紀錄
• ．醫療保險與住宿證明

Step 4｜入境後申請居留許可

• ．持 D 簽入境保加利亞
• ．向內政部移民總局或地方移民局提出 延長／長期居留 申請
• ．透過你所持有的房產或投資結構，作為居留依據

Step 5｜累積年限，並走向永久居留（PR）

• ．多數情況下，需先持有 連續居留或長期居留一段時間，再申請永久居留
• ．有些條文與實務解釋指出，房地產投資者在轉 PR 時，對實際在保加利亞的居住天數要求較寬鬆，重點在投資是否維持完整 5 年

五、家屬與親屬安排：可以一起拿居留嗎？

依多家專業機構整理，透過 保加利亞投資與房地產路線 取得居留或 PR 的主申請人，通常可為以下家屬申請對應居留：

• ．配偶
• ．未成年子女
• ．某些方案下，可加入 年長父母（須證明為主要經濟扶養對象）

家屬獲得的通常是：

• ．若主申請人為 PR：家屬可獲「依親永久居留」或長期居留
• ．實際權利：居住、就讀、就醫等與當地居民接近（是否可自由工作，視持有的居留類型而定）

六、透過保加利亞房地產投資居留，如何走向 PR 與入籍？

1. 永久居留（Permanent Residence）

• ．房地產投資＋居留年限達到要求後，可依 Foreigners Act 第 25 條申請 永久居留許可
• ．取得 PR 後：
• ．可長期居住與工作
• ．可在保加利亞境內自由進出
• ．享當地教育與公共醫療等權利（依實際保險制度）

2. 入籍保加利亞（公民身分）

• ．2022 年後 已取消直接「投資即得護照」 的快速通道
• ．投資人須：
• ．持有合法居留與 PR 達一定年限（常見解讀為 5 年以上）
• ．具備保加利亞語言能力（通常需考試）
• ．符合一般歸化條件（良好品格、無重大犯罪、具經濟與社會連結）

因此，保加利亞房地產投資居留方案，更像是先取得穩定的歐盟長期居留身分，再看自己是否願意在當地真正「住下來」，走到護照那一步。

七、常見 FAQ

八、結語：把保加利亞房地產變成你的歐盟長期據點

如果你：

• ．想用實體房產鎖定一個 歐盟＋申根國長期居留選項
• ．接受約 €300k 以上 的國際房地產配置
• ．願意以 5 年為單位看待這筆資金，而不是短期投機

那麼，保加利亞房地產投資長期居留方案就是值得評估的一條路。

官方資訊來源與延伸閱讀

建議優先參考的官方或高可信度來源（請以實際官網公告為準）：

˙InvestBulgaria Agency (保加利亞投資局)投資法規主管機關： 依據保加利亞《外國人法（FRBA）》規定，投資房產金額需達 60 萬列弗（約 30.6 萬歐元）以上。此機構提供關於投資移民的法律框架與官方指引，雖房產投資主要由公證人與移民局處理，但了解國家投資政策仍至關重要，可搜尋「investbg.government.bg」。

˙Migration Directorate, Ministry of Interior (保加利亞內政部移民局)居留審核機關： 這是您買房後申請居留證的核心單位。您必須證明擁有房產產權並已全額支付款項，才能在此申請長期居留許可。官網提供各類居留申請表格、應備文件清單及規費說明，可搜尋「mvr.bg migration」。

˙Registry Agency (保加利亞註冊局)產權登記機關： 在保加利亞買房，確認產權（Property Register）至關重要。此機構負責維護國家不動產登記與商業登記。透過此系統可確認房產是否設定抵押、產權是否乾淨，保障您的交易安全，可搜尋「registryagency.bg」。

˙Notary Chamber of Bulgaria (保加利亞公證人公會)交易認證機關： 在保加利亞進行房地產交易，必須透過公證人（Notary）簽署公證契約（Notary Deed）。這是移轉產權的唯一合法方式，也是後續申請居留證最重要的證明文件。您可以在此查詢合格執業公證人名單，可搜尋「notary-chamber.bg」。

˙外交部領事事務局 (台灣)文件驗證機關： 申請居留時所需的台灣文件（如良民證、財力證明、結婚證書等），必須經過「地方法院公證→外交部驗證→駐希臘代表處（兼轄保加利亞）驗證」的程序，保加利亞當局才會受理，可搜尋「boca.gov.tw」。

本頁內容係依保加利亞官方管道（InvestBulgaria Agency、Ministry of Interior）與台灣公開資訊彙整，僅供一般資訊參考，不構成保加利亞或台灣任一方之法律、稅務、投資或移民建議。實際申請程序、房產估值標準與審查規定，請以保加利亞政府最新公告與台灣合格專業人士意見為準。